BZO-Teilrevision: behutsame Anpassungen

Von Brigitte Selden ‒ 9. Mai 2025

Die Gemeinde Zumikon hat ihre Bau- und Zonenordnung (BZO) überarbeitet. Ein zentraler Punkt ist die Einführung der harmonisierten Baubegriffe, die teilweise neue Messweisen bedingen. Neue Bauten sollen sich harmonisch ins Ortsbild einfügen. Zudem ­verzichtet Zumikon auf die Ein­führung einer kommunalen Mehrwertabgabe.

Die seit 2019 geltende kantonale Bau- und Zonenordnung (BZO), wird aufgrund kantonaler Vorgaben teilrevidiert. Zum einen müssen die Baubegriffe gemäss der Interkantonalen Vereinbarung (IVHB) harmonisiert werden. Zum anderen verpflichtet das Mehrwertausgleichsgesetz (MAG) die Gemeinde, den kommunalen Mehrwertausgleich zu regeln. Genutzt wird die Teilrevision auch für kleinere Verbesserungen, die sich aus den Erfahrungen der aktuellen BZO ergeben haben. Der Fokus liegt auf der Anpassung an übergeordnetes Recht, während die bestehende BZO weitgehend gültig bleiben soll.

Zur Vorbereitung setzte der Gemeinderat Zumikon im Sommer 2023 eine Ortsplanungskommission ein. Ein Jahr später folgte eine Informationsveranstaltung, die öffentliche Auflage der Pläne, die Vorprüfung durch den Kanton und die Anhörung der Nachbargemeinden. Nach Auswertung der Stellungnahmen und Überarbeitung der Revision wurden die inhaltlichen Arbeiten Anfang 2025 abgeschlossen. Über das Resultat der Mitwirkung und den definitiven Entwurf wurde die Bevölkerung Anfang April an einer zweiten Veranstaltung informiert.

Doch was bedeutet diese Revision für Bauwillige und künftige ­Bauprojekte? Bauvorsteher Marc Bohnen­blust stellt auf Anfrage klar, dass es keine einschneidenden ­Folgen gibt. «Die BZO-Teilrevision ist mit einem Minimum an Auswirkungen auf die lokalen Bauvorschriften verbunden.» Die Anpassungen sollen sicherstellen, dass sich neue Bauten harmonisch in das bestehende Ortsbild einfügen. Der Bestand soll geschützt und das Erscheinungsbild weiter gepflegt werden.» Gleichzeitig würden gewisse Gestaltungsspielräume erweitert.

Harmonisierte Baubegriffe

Zentrales Element der Revision ist die Einführung der harmonisierten Baubegriffe. Neben neuen Bezeichnungen ändern sich teilweise auch Messweisen. So wird beispielsweise die Fassadenhöhe künftig nicht mehr an der Schnittlinie von Fassade und Dachfläche, sondern an der Schnittlinie der Fassadenflucht mit der Oberkante der Dachkonstruktion gemessen. Die Fassaden- bzw. Gesamthöhen sollen um 30 Zentimeter reduziert werden, damit sich neue Gebäude angemessen in die bestehende Bebauung integrieren. Neu geniessen Bauherrschaft und Architekten mehr Freiheit bei der Gestaltung des Baukörpers: «Wurde früher ein Dach- bzw. anrechenbares Untergeschoss nur bei erreichter Vollgeschosszahl gewährt, ist dies nun bereits bei einem Vollgeschoss möglich.» Dies erlaube niedrigere Baukörper und mehr Fläche auf weniger Geschossen. Es sei nie Ziel gewesen, eine Entwicklung mit deutlich grösseren Fussabdrücken zu fördern. Deshalb dürfen anrechenbare Räume im Untergeschoss maximal 50 Prozent der Fläche betragen, die sich bei gleichmässiger Verteilung der gesamten zulässigen Ausnützung auf die zulässige Vollgeschosse ergibt.

Keine kommunale Mehrwertabgabe

Ein weiterer wichtiger Punkt betrifft die kommunale Mehrwert­abgabe. Gemäss dem neuen
Mehrwertausgleichsgesetz sind Gemeinden verpflichtet, bei Auf- oder Umzonungen von Grundstücken eine Abgabe zwischen 0 und 40 Prozent auf dem Wertzuwachs über 100 000 Franken zu erheben. «Der Gemeinderat hat entschieden, auf eine kommunale Abgabe zu verzichten», erläutert Marc Bohnenblust. Er begründet dies unter anderem damit, dass eine kommunale Mehrwertabgabe die bestehende Grundstückgewinnsteuer konkurrenzieren würde. Zudem müssten die Einnahmen in einen zweckgebundenen Fonds fliessen. «Dieses Geld dürfte ausschliesslich für Ausgleichszahlungen im Bereich städteplanerischer Massnahmen wie Ab- oder Aus­zonungen verwendet werden.» Der Gemeinderat sehe hier die Gefahr eines unverhältnismässigen administrativen Mehraufwands für die Verwaltung eines solchen Fonds. «Im Übrigen gibt es kein Substrat in nennenswertem Umfang, auf das eine kommunale Mehrwertabgabe erhoben werden könnte.»

Weitere Anpassungen

Die bisherigen Erfahrungen hätten gezeigt, dass punktuelle Anpassungen notwendig sind. Etwa der ökologische Ausgleich, mit dem das durchgrünte Erscheinungsbild der Gemeinde sichergestellt werden soll. Seit fünf Jahren dienen ein Merkblatt und ein Leitfaden als Planungsgrundlage; diese soll nun durch die Gemeindeversammlung festgelegt werden. Das kantonale Amt für Raumentwicklung wünscht zudem eine Präzisierung des Gewerbeanteils in den Zentrums­zonen. «In den Gebieten Morgental-Schwäntenmos und Dorfzentrum sind im Erdgeschoss an den der Publikumsnutzung zugewandten Seiten künftig nur noch gewerb­liche, gewerbeähnliche oder öffentliche Nutzungen erlaubt», erklärt der Bauvorsteher. Diese Vorgabe werde in einem Ergänzungsplan festgehalten, um die Entwicklung des Ortsbildes zu steuern.

Eine weitere Anpassung betrifft die Gebäudelängen in den Wohnzonen W2/25 und W2/35. «Da sich die bisher erlaubten grossen Baukörper teilweise als unverträglich mit der ortsüblichen Gestaltung erwiesen haben, werden die maximalen Längen um fünf beziehungsweise zehn Meter reduziert. Die Ausnützungsziffern bleiben unverändert.» Auf Wunsch der Bevölkerung werde zudem die Grünflächenziffer auf Gebiete mit hohem Grünanteil ausgeweitet und gelte neu auch in der Wohnzone W2/25.

Mit diesen Anpassungen soll die Bau- und Zonenordnung optimiert und eine nachhaltige Entwicklung in Zumikon gefördert werden. ­Zugunsten einer effizienten Gemeindeversammlung bittet der ­Gemeinderat, Änderungsanträge bis spätestens am 3. Juni schriftlich oder elektronisch der Ab­teilung Hochbau einzureichen. Die endgültige Entscheidung über die BZO-Teilrevision trifft die Gemeindeversammlung am 10. Juni.