Weniger Wohnfläche, mehr Grün?

Von Brigitte Selden ‒ 6. Juni 2025

In Zumikon sorgt die geplante Teilrevision der Bau- und Zonenordnung (BZO) für Zündstoff. Betriebsökonom Christian Mathis (SVP) warnt vor massiven Eingriffen in Eigentumsrechte und Gestaltungsfreiheit. Der Gemeinderat hingegen sieht darin eine notwendige Anpassung an aktuelle Anforderungen und betont die geringen Auswirkungen auf die bisherige Praxis.

Am Dienstag, 10. Juni um 19 Uhr, fällt in Zumikon eine wegweisende Entscheidung: Die Gemeindeversammlung soll die Teilrevision der Bau- und Zonenordnung (BZO) verabschieden. Diese legt fest, wie in Zumikon künftig gebaut werden darf. Nicht alle sind mit den vorgeschlagenen Änderungen einverstanden. Der Zumiker Betriebsökonom Christian Mathis kritisiert, dass diese Verschärfungen massiv in Eigentumsrechte und Gestaltungsfreiheit eingreifen.

Der grosse Zuspruch auf seinen Leserbrief im ZoZuBo vom 9. Mai habe ihn bestärkt und zur Bildung einer engagierten Gruppe von Bürgern und Bürgerinnen geführt, erklärt er auf Anfrage. Um die BZO zu «entschärfen», habe er zwei Änderungsanträge eingereicht – unterstützt von der SVP Zumikon und dem Hauseigentümerverband (HEV). Seine Initiative sei kein Angriff auf die sorgfältige Arbeit des Gemeinderats, betont Christian Mathis, sondern ein Ausdruck gelebter ­Demokratie. Er teile das Ziel, Zumikon als attraktiven und zukunftsfähigen Wohnort weiterzuentwickeln und unterstütze grundsätzlich Einschränkungen zum Wohl des Dorfbildes. «Meine Anträge richten sich gegen die Punkte, die keinen klaren Beitrag zum Dorfbild leisten oder unnötige Bürokratie verursachen.» Der Gemeinderat habe diese wichtigen Themen in der Einladung zur Gemeindeversammlung und im Beitrag vom 9. Mai im ZoZuBo nicht klar genug benannt. «Unter dem ­Titel ‹Weitere Bereinigungen› – verkauft als punktuelle Anpassungen basierend auf den bisherigen Erfahrungen mit der BZO – hat niemand damit gerechnet, dass die Eigentumsrechte derart stark eingeschränkt werden.» Der Initiant ist überzeugt, dass diese weitreichenden Änderungen eine Debatte und eine explizite Bestätigung durch die Gemeindeversammlung benötigen.

Wertverlust von Grundstücken?

Zwei Kernpunkte sind für Christian Mathis problematisch: die Einschränkung der Untergeschoss­nutzung und die Ausweitung der Grünflächenzonenpflicht mit zwingenden Massnahmen zum ökolo­gischen Ausgleich. Bisher war
die Nutzung von Untergeschossen zu 100 Prozent anrechenbar. Die neue BZO beschränkt diese auf 50 Prozent. Eine erhebliche Einschränkung, die auch bestehende Liegenschaften betreffe, da die im kantonalen Gesetz vorgesehene Ausnutzung beim Ausbau von Untergeschossen spürbar reduziert würde. Die Begründung des Gemeinderats, das Ortsbild wahren zu wollen, sei nicht stichhaltig, da die neue Regelung das Bauvolumen künftiger Projekte nicht einschränke, also keinen Einfluss auf das Ortsbild habe. Lediglich die Nutzungsmöglichkeiten würden eingeschränkt, was Wertverluste der betroffenen Grundstücke zur Folge hätte. «Konkret heisst das: Ob ­Hobbyraum, Bastelkeller, Fitnessraum oder Büro – fast jede Nutzung eines Untergeschosses würde neu auf die zulässige Wohnfläche angerechnet.» Sei die Ausnutzungsziffer bereits ausgeschöpft, könnte die Reduktion der anrechenbaren Fläche dazu führen, dass bestimmte Projekte nur noch eingeschränkt bewilligt werden können.

Eingeschränkte Gestaltungsfreiheit

Die zweite Einschränkung betrifft gemäss dem Initianten die geplante Ausweitung der Grünflächenziffer gemäss Art. 29. Neu müssten 25 Prozent der Grundstücksfläche in der Wohnzone W2/25 dem öko­logischen Ausgleich dienen. Die detaillierten Regelungen finden sich im Anhang der BZO sowie auf elf Seiten im 61-seitigen Leitfaden. Diese Massnahmen sind zwar nicht kumulativ zu erfüllen, doch im Rahmen des Bewilligungsprozesses als Konzept in den Antrag zu integrieren. Christian Mathis kritisiert gestalterische Vorgaben wie etwa die Ausgestaltung von Vorgärten als «einladende Begegnungszonen» oder der weitgehende Verzicht auf Sichtschutz. Das bedeute nicht nur zusätzlichen und bürokratischen Aufwand im Bewilligungsprozess, sondern schränke auch die Gestaltungsfreiheit der Eigentümer erheblich ein.

Auf Wunsch der Bauherrschaften

Um eine Stellungnahme gebeten, erläutert Gemeindeschreiber Thomas Kauflin, die bis 2018 gültige BZO habe die Anrechenbarkeit von ­Untergeschossen in den Wohnzonen – mit Ausnahme der WG2 – nicht vorgesehen. Die Revision von 2018 habe diese Regelung angepasst. ­Untergeschosse in vollem Umfang auszunutzen sei jedoch nie beabsichtigt gewesen. Die nun vorgeschlagene Begrenzung auf 50 Prozent der anrechenbaren Fläche
sei eine Reaktion auf wiederholte Wünsche von Bauherrschaften, den ­Zusatz «bei erreichter Vollgeschosszahl» zu streichen. «Ziel dieser Anpassung ist es, überdimensionierte Bauten zu verhindern und gleichzeitig mehr Flexibilität zu ermöglichen, ohne die baulichen Ausmasse oder den ökologischen Fussabdruck zu vergrössern.» In der Praxis entspreche diese Änderung weitgehend der bisherigen Handhabung.

Stärkung der Siedlungsökologie

Zudem habe sich die Gemeinde­versammlung bereits 2018 für durchgrünte Wohnquartiere ausgesprochen. Diese Haltung werde auch durch die im Dezember 2024 in Kraft getretene Änderung der Kantonsverfassung zum Klimaschutz sowie durch die entsprechende Revision des Planungs- und Baugesetzes (PBG) gestützt, die
die «klimaangepasste Siedlungsentwicklung» gesetzlich verankert, erklärt Thomas Kauflin. Vor diesem Hintergrund habe der Gemeinderat entschieden, die bestehenden Dokumente (Merkblatt und Leit­faden) zum ökologischen Ausgleich nun verbindlich in die BZO auf­zunehmen und die Grünflächenziffer auf die Wohnzone W2/25 auszudehnen. «Damit soll die siedlungsökologische Qualität gestärkt und der Überhitzung des Siedlungsraums entgegenwirkt werden.» Auch hier würden sich die vorgeschlagenen Änderungen aus Sicht des Gemeinderats im Rahmen der bisherigen Praxis bewegen. Thomas Kauflin betont, dass beide Neuerungen das Ziel verfolgen, die Anforderungen der klimaangepassten Siedlungsentwicklung umzusetzen und gleichzeitig die Besonderheiten der lokalen Baukultur sowie die Interessen der Bevölkerung zu berücksichtigen.
Am 10. Juni können Zumikerinnen und Zumiker im Rahmen der Abstimmung über die Teilrevision der BZO und die Änderungsvorschläge von Christian Mathis an der zukünftigen Entwicklung ihres Lebensraums mitwirken.