Günstiger Wohnraum – 1. Akt: der Gemeinderat

Das Thema «günstiger Wohnraum» beschäftigt in Zollikon. Es kommt in den Legislaturzielen des Gemeinderats vor – wurde jedoch in den letzten vier Jahren nicht verfolgt. Eine Wohnbaupolitik fehlt. Oder doch nicht? Eine Spurensuche in drei Akten.

Günstiger Wohnraum ist ein rares Gut. Ob am Neujahrsapéro, an Dialogabenden oder den Foren zur Ortskernentwicklung: Wo die Bevölkerung ins Gespräch kommt, wird bezahlbarer Wohnraum zum Thema. In den Legislaturzielen 2022 bis 2026 steht als Erstes: «Zollikon ist attraktiv für Familien». Und als Zweites: «Nebst zahlbarem Wohnraum sind vielseitige und zugängliche Angebote für Betreuung und Förderung vorhanden.» Der zahlbare Wohnraum steht also einerseits zuoberst, andererseits fristet er ein «Nebst»-Dasein. Wurde das Ziel erreicht?

1. Akt: der Gemeinderat

So richtig Freude scheint das Thema auch dem Gemeinderat nicht zu bereiten. Er vertröstete den Zolliker Zumiker Boten mit klaren Aussagen zu seinem Engagement für zahlbaren Wohnraum. Man sei in Verhandlungen, insbesondere mit den Wohnbaugenossenschaften. Schliesslich erklärte sich Gemeinderätin und Finanzvorsteherin ­Sylvie Sieger bereit für ein Gespräch. Darauf angesprochen, dass die Gemeinde Küsnacht eine vorbildliche Wohnbaustrategie verfolgt – unser Schwesterblatt Küsnachter Bote hat darüber berichtet (KüBo 39/2025) –, antwortet sie offen: «Küsnacht hat eine Wohnbaupolitik. Wir haben nie eine definiert.» Warum nicht? Und wessen Aufgabe wäre es? «Es wäre die Aufgabe des Gesamtgemeinderats. Doch das haben wir nie initiiert.» Sie selbst ist als Leiterin Finanzen für die Aufarbeitung der Verträge mit den Baugenossenschaften zuständig. Da liegt einiges im Argen. In Zollikon wurden in den 1960/70er-Jahren neun Baurechte über sechs Grundstücke mit gesamthaft 148 Wohnungen an Zolliker Wohnbaugenossenschaften übertragen. Diese Verträge laufen noch 20 bis 30 Jahre. Doch seit 2011 sind die Baurechtszinsen, die die Genossenschaften der Gemeinde bezahlen, eingefroren. «Es gab keine Erhöhung mehr – obwohl in dieser Zeit die Grundstückpreise enorm gestiegen sind.» Da sollten im Prinzip seit 2011 auch die Wohnungsmieten nicht mehr gestiegen sein. Eine gute Sache, schliesslich sorgen die Genossenschaften für günstigen Wohnraum.

Kontrolle liegt bei Genossenschaften

Doch es gibt einen Haken. Sylvie Sieger: «Der Gemeinderat hat bis heute nie ein Vermietungsreglement in Kraft gesetzt. Dieses würde festlegen, wer in den Wohnungen wohnen darf und wer nicht. Wir stellen den Baugenossenschaften nur die Grundstücke zu günstigen Baurechtszinsen zur Verfügung. Sie machen dann die eigentliche Wohnbaupolitik gemäss dem Grundsatz ‹Kostenmiete im vergünstigten Wohnungsbau›.» Anders gesagt: Die Gemeinde weiss nicht, wer in den Wohnungen wohnt, ob es Leute sind, die günstigen Wohnraum nötig haben oder wie stark die Wohnungen belegt sind. Diese Kontrolle ist den Genossenschaften überlassen. «Wir sind aber in Verhandlung mit ihnen und stehen kurz vor einer Lösung.» Diese betreffe die Aufarbeitung der «alten» 148 Wohnungen. Sylvie Sieger hofft, dass die Gesamtlösung samt künftiger Baurechtszinsen und einem Vermietungsreglement noch in dieser Legislatur definitiv vom Gemeinderat verabschiedet wird, um mehr Sicherheit und Transparenz über die Vermietungsbedingungen zu schaffen.

«Es fehlt eine Wohnbaupolitik»

Für neue Wohnbauten ist der Gesamtgemeinderat und spezifisch die Liegenschaftenabteilung zuständig. Nachfrage also bei ihrem Vorsteher Patrick Dümmler. Hat die Gemeinde keine Wohnbaupolitik? «Das ist richtig. Es fehlt eine übergeordnete Wohnbaupolitik. Brauchen wir einen Anteil an vergünstigten Wohnungen? Nach welchen Kriterien wollen wir sie vergeben? Was machen wir als Gemeinde – und was nicht? Das sind grundsätzliche Fragen. Sie zu beantworten müsste ein Ziel der nächsten Legislatur für den Gesamtgemeinderat sein.» Er gibt zu: «Da ist Küsnacht weiter als wir.» Die Gemeinde hat in ihrer Liegenschaftenstrategie zum Beispiel klar definiert, dass 15 Prozent aller Einwohnerinnen und Einwohner von günstigem Wohnraum profitieren. Wächst die Gemeinde, muss sie sogar Liegenschaften hinzukaufen. Das funktioniere gut, wie der dortige Liegenschaftenvorsteher Adrian von Burg dem Küsnachter Boten sagte. Die aktuelle Strategie von Zollikon dagegen beschränkt sich darauf, wie mit den bestehenden Gebäuden umzugehen ist.
Patrick Dümmler bezweifelt, dass der Küsnachter Weg auch für Zollikon der richtige ist. «Küsnacht muss quasi auf die Kommastelle schauen, wie viele Wohnungen sie vergünstigen. Die Gemeinde muss also regelmässig Erhebungen durchführen und ihr Immobilienportfolio anpassen.» Er bevorzuge gezielte Massnahmenpakete für einkommensschwache Einwohner anstelle starrer Investitionen. Falls er nächstes Jahr wieder als Gemeinderat oder gar zum Gemeindepräsidenten gewählt werde, würde er vorschlagen, als Legislaturziel eine Wohnbaupolitik zu etablieren. Er macht zwei Baustellen aus: vergünstigtes Wohnen – und altersgerechtes Wohnen. Bei Ersterem sieht er den Weg weiterhin über Genossenschaften. «Darüber hinaus sollten wir ermöglichen, dass Menschen, die schon lange in Zollikon wohnen, im Alter hierbleiben können.» Bei den Genossenschaften sei er zuversichtlich, eine neue Basis zu finden. «Dazu gehört, dass diese die Vorteile, die wir ihnen gewähren, weitergeben. Denn am Schluss ist die Abgabe im Baurecht zu günstigen Konditionen ein Ertragsverzicht der Gemeinde. Es ist wichtig, dass die richtigen Leute von günstigem Wohnraum profitieren.» Wer ist denn jetzt schuld, dass es keine Wohnbaupolitik gibt? Sylvie Sieger antwortet mit einem Schmunzeln: «Wenn man einen Schuldigen suchen möchte, dann sind dies alle Gemeinderäte bis und mit heute.» Man getraue sich nicht, auch mal ein wenig unangenehm gegenüber den Genossenschaften zu werden.

Reglemente für mehr Klarheit

Zu einzelnen Vorhaben sagt Patrick Dümmler: «Es gibt ein, zwei Projekte, bei denen wir Machbarkeitsstudien durchführen: Wie können wir Wohnungen altersgerecht ausbauen, wie können wir sie ersetzen? Wir werden wohl innerhalb der nächsten zwei Jahre ein Projekt auf einem bestehenden Grundstück der Gemeinde präsentieren, allenfalls verbunden mit dem Zukauf eines Grundstücks und einem Verkauf solitärer Grundstücke, um etwas Grösseres zu finanzieren.» Er stellt zudem fest, dass viele junge Menschen hier aufwachsen, studieren oder in die Lehre gehen. «Doch sobald sie ein Einkommen haben und von zu Hause ausziehen, ist der Verdienst zu tief, um weiter hier leben zu können.» Sie zögen weg, während die Eltern hierbleiben. Mit 30 oder 40 Jahren kehren sie dann vielleicht zurück. «Uns fehlen Jüngere zwischen 20 und 30. Da ist günstiger Wohnraum ein Thema.»

Ist günstiger Wohnraum Aufgabe der Gemeinde?

Was sagt Gemeindepräsident ­Sascha Ullmann dazu? «In jedem Baurechtsvertrag hat es Bedingungen. Aber die Genossenschaften haben weitgehend freie Hand, wie sie diese umsetzen.» Es sei eine politische Diskussion, wie weit der Staat Kontrollmechanismen einbauen solle. Viele Gemeinden arbeiteten auf Vertrauensbasis mit den Baugenossenschaften zusammen. «Man kennt sich, und die Genossenschaften müssen uns nicht rapportieren.» Die Gemeinde ist zwar Mitglied einiger Genossenschaften, spielt aber keine aktive Rolle. Zur Zeit seiner Vorgängerin sei die Gemeinde noch in den Vorständen vertreten gewesen. Das habe man aus Compliance-Gründen entflechtet. Zwar habe Zollikon die Wohnbaupolitik nicht forciert. «Aber auch wir haben gut zehn Prozent günstigen Wohnraum und sind damit gut unterwegs. Doch es ist wichtig, dass wir die Vermietungsverträge jetzt angehen.»

Ein Blick auf Homegate zeigt: 20 Inserate für Mietwohnungen in Zollikon sind aktuell aufgeschaltet. Die günstigste ist eine 2,5-Zimmer-Wohnung für 3100 Franken im Monat, auf Platz zwei folgt eine 3-Zimmer-Wohnung für 3650 Franken. Erstes Fazit aus den Gesprächen mit den Gemeinderäten: Zollikon hat die Wohnbaupolitik an die Genossenschaften delegiert. Mit neuen Verträgen will man Übersicht zu­rückgewinnen. Was sagen die Wohnbaugenossenschaften dazu? In einer Woche im 2. Akt.