Teilrevision der BZO: Jetzt tun sie was

Von Dörte Welti ‒ 21. November 2025

Die Gesamtrevision der Bauzonen­ordnung BZO ist ein dickes Brett. An einem Informationsanlass vorletzte Woche  stellte die Gemeinde den aktuellen Stand der überarbeiteten Teilrevision vor.

Das Thema geht die ganze Gemeinde an, und doch erschienen nur gerade 34 Einwohnerinnen und Einwohner zum Informationsabend über die Änderungen in der Teilrevision der Bau- und Zonenordnung, die Einwendungen aus der Bevölkerung und die Rückmeldung aus der Vorprüfung des Kantons berücksichtigen. Jeannine ­Zeller, Abteilungsleiterin der Bauabteilung, und Dorian Selz, Gemeinderat und Ressortvorsteher Bau, führten mit viel Fachwissen durch das für Laien schwer verständliche Thema. Eigentlich hatten alle Gemeinden vom Kanton den Auftrag, bis zum März dieses mit der Anpassung der kommunalen Bau- und Zonenordnung an das teilrevidierte kantonale Planungs- und Baugesetz bezüglich der Harmonisierung der Baubegriffe und Messweisen fertig zu sein. Da dies für viele der 160 Gemeinden im Kanton nicht realisierbar war, hat der Kanton die Frist verlängert. An der kommenden Gemeindeversammlung vom 3. Dezember soll jetzt der erste Schritt zur Abstimmung vorgelegt werden: die Teilrevision der BZO, vornehmlich eine Anpassung an die Änderungen der übergeordneten Rechtsvorgaben. Jeannine Zeller und Dorian Selz informierten über die Anpassungen am Regelwerk und die wichtigsten Änderungen. Abgesehen davon, dass die Teilrevision dafür sorgen soll, dass die Änderungen im kantonalen Planungs- und Baugesetz bezüglich Harmonisierung der Baubegriffe und Messweisen übernommen werden sollen, hat man die verordnete Aktion auch zum Anlass genommen, längst fällige Modernisierungen – die letzte Revision der BZO fand vor mehr als 40 Jahren statt – bezogen auf die Bedürfnisse der Gemeinde anzudenken.

Drei Einwände berücksichtigt

Während der 60-tägigen Ausschreibung Anfang dieses Jahres gab es drei öffentliche Veranstaltungen zum Thema Teilrevision der BZO. Der Souverän hatte die Möglichkeit, Einwände einzureichen. Laut ­Dorian Selz sind deren zwölf eingegangen, von denen vorerst dreien Folge geleistet wurde. Die anderen acht gehören thematisch in den zweiten Teil der Revision und werden in dieser Phase der Bearbeitung wieder geprüft, um sie entsprechend zur Diskussion zu stellen, zu berücksichtigen oder abzulehnen. Ein bereits berücksichtigter Einwand betraf die Umzonung der Erholungszone Unterhueb-Oberhueb. Der Gemeinderat wollte diese Fläche aufgrund der Änderungen im kantonalen Richtplan zuerst in eine Freihaltezone umzonen. Dagegen haben auch die Landwirte, die dort bauern, ihre Einwendung erhoben. Mit Erfolg: Die Fläche soll jetzt als landwirtschaftliche Zone definiert werden. Ein weiterer Einwand betraf das Thema Dacheinschnitt. Ursprünglich wollte man ein Drittel eines Dachaufbaus und einen Dacheinschnitt als Einheit gewichten. Die Einwendung forderte, dass ein Drittel Dachaufbau plus ein Dacheinschnitt gerechnet werden sollen. Ein Punkt, der auch Diskussionen um das Thema verdichtetes Bauen auslöste, was aber wiederum erst in der zweiten Phase der Revision aufgenommen wird. Letzter Einwand, der in die erste Phase einfloss, ist die baurechtliche Anpassung der Definition des Begriffs «Baum». Es muss tatsächlich festgelegt werden, was genau als Baum gilt. Heute findet man lediglich den Begriff «Baum mit hohem Wuchs», aber keine spezifischere Erklärung. Diese drei Einwendungen wurden in die Teilrevision aufgenommen und der ursprüngliche Entwurf dahingehend abgeändert.

Kanton gab Vorprüfung ab

Der Entwurf für die zur Abstimmung gelangende Teilrevision der BZO musste auch dem Kanton vorgelegt werden, der wiederum – verspätet – Rückmeldungen gab. Der Kanton will, dass in den Zentrumszonen ein zwanzigprozentiger Anteil Gewerbezone vorgesehen wird, hat um Klärung einer Störfallvorsorge bezüglich der Erdgashochdruckleitung entlang der Talstrasse gedrängt und wies auf die Naturgefahrenkarte und den Objektschutz hin, etwa im Hinblick auf Hochwasser-Ereignisse.

Vorwärts machen

Der erste Teil der Revision ist jetzt also fertig und kann zur Abstimmung vorgelegt werden. Jeannine Zeller und Dorian Selz beantworteten an diesem Abend geduldig auch Fragen und Bedenken, die entlang der Informationen aufkamen, deren Beantwortung aber eigentlich in die Diskussion um die Gestaltung des zweiten und letzten Teils gehört. Sämtliche Wortmeldungen versprach man, in den Themenspeicher einfliessen zu lassen, so nicht bereits vorhanden. Der zweite Teil wird als Erstes die Erarbeitung des Kommunalen Richtplans beinhalten und danach hoffentlich so schnell wie möglich zur Gesamtrevision der BZO führen. Nach der Teilrevision der BZO ist vor der kommunalen Raumplanung: Zollikon wird sich, wenn man wieder Denkkapazität nach dieser Mammutaufgabe Teilrevision der BZO hat, mit Themen wie Verdichtung (die Gemeinde prognostiziert ein Plus von 1500 Einwohnern bis 2030), weiteren Umsetzungspunkten zur klimaangepassten Siedlungsentwicklung, Verkehr, bezahlbarer Wohnraum, öffentliche Bauten und vielem mehr beschäftigen. Ein spannender Abend, der klar machte: Es wird nicht langweilig in der Bauabteilung.