Günstiger Wohnraum – 2. Akt: die Genossenschaften

Macht Zollikon genug, um ­günstigen Wohnraum anzubieten? In der letzten Ausgabe starteten wir unsere Spuren­suche in drei Akten mit Stimmen der Gemeinde. Jetzt fragen wir die Genossenschaften: Wie beurteilen sie die Situation?

Die zuständigen Gemeinderäte teilten dem Zolliker Zumiker Boten (ZoZuBo 47) offen mit, dass Zollikon keine Wohn­baupolitik verfolgt. «Günstiger Wohnraum» wird von vier Wohnbaugenossenschaften in Zollikon bewirtschaftet. Sie bieten Menschen mit niedrigerem Budget Wohnungen an. Die Gemeinde überlässt ihnen dafür Grundstücke im Baurecht. Zurzeit arbeiten die Parteien an ­einer Erneuerung der Verträge aus den 1960er- und 1970er-Jahren.

«Wir kommen kaum an neue Liegenschaften»

Anfrage bei der Siedlungsbaugenossenschaft Zollikon (SBGZ). Präsidentin Iris Heeg sagt: «Die SBGZ hat ein Vermietungsreglement mit klaren Kriterien, wer für eine Wohnung infrage kommt.» Wie bei vielen Genossenschaften gilt der Grundsatz: «Die Zahl der im Haushalt lebenden Personen muss mindestens der um eins verminderten Anzahl Zimmer des Mietobjekts entsprechen.» Eine 3-Zimmer-Wohnung muss also von mindestens zwei Personen bewohnt werden. Etwa zehn Mieterwechsel verzeichnet die SBGZ pro Jahr, die Wohnungen sind begehrt. Berücksichtigt werden in erster Linie Menschen, die einen Bezug zu Zollikon haben, zum Beispiel in der Gemeinde aufgewachsen, im Erwachsenenalter weggezogen sind und wieder hierher ­zurückkehren möchten oder hier Arbeit gefunden haben.

Mit einem grundlegenden Problem kämpfen alle Genossenschaften: «Wir kommen kaum mehr an neue Wohnungen. Will heute jemand eine Liegenschaft oder ein Grundstück verkaufen, berücksichtigt er fast immer den Meistbietenden. Da können wir nicht mithalten.» Zudem kämen nur noch selten Mehrfamilienhäuser auf den Markt. «Letztmals konnten wir 2021 eine Liegenschaft in Zollikon erwerben. Es freut uns sehr, dass wir wegen des Genossenschaftszwecks berücksichtigt wurden.»

Wie gut lässt sich die Belegung kontrollieren? «Das ist eine schwierige Geschichte. Wenn wir Wohnungen neu vermieten, prüfen wir natürlich Belegung, Einkommen und Vermögen.» Doch Familienkonstellationen ändern sich, «bei einer Scheidung etwa bräuchten wir plötzlich zwei gleichgrosse Wohnungen, und es ist noch weniger Geld vorhanden». Für eine gewisse Selektion sorgt der Ausbaustandard. «Wenn der Verdienst steigt und man sich mehr Komfort leisten kann, ziehen manche gerne aus einer alten Genossenschaftswohnung in eine modernere Wohnung, zum Beispiel mit einem Lift und zwei Badezimmern statt nur einem. Dieser Anreiz funktioniert besser als alles andere», schmunzelt sie. Die meisten Genossenschaften haben sich der sogenannten Kostenmiete verschrieben. Sie verrechnen also ohne Gewinnabsicht das, was die Wohnung effektiv kostet, inklusive Investitionsreserven. Beispiel: Eine 4,5-Zimmer-Wohnung kostet bei der SBGZ durchschnittlich rund 2050 Franken.

Thema schon vor 100 Jahren

Patrik Jeuch ist Architekt und Präsident der Baugenossenschaft Pro Zollikon (BGPZ) – der 1972 vom damaligen FDP-Präsidenten und Sekundarlehrer Werner Kübler mitgegründeten «Zolliker Baugenossenschaft für den Mittelstand». Er erinnert daran, dass der Mangel an günstigem Wohnraum nicht neu ist. «Das war schon 1924 so, als die ­Gemeinde eine Überbauung an der Wieslerstrasse mit 50 Wohnungen mitfinanzierte.» Der Wohnungsmangel habe die Zolliker schon immer verfolgt. Die BGPZ fördert vor allem Wohneigentum – «ein Exotikum», sagt Patrik Jeuch. Manche fänden, andere könnten sich damit ungebührlich an Wohneigentum bereichern. «Aber bei der BGPZ ­haben Gemeinde und Genossenschaft ein Vorkaufsrecht. Möchte jemand seine Wohnung verkaufen, die auf Baurechtsland errichtet wurde, muss er sie zu Erstellungskosten abzüglich Altersentwertung und Investitionen abgeben. Das gibt dreimal nichts gegenüber dem heutigen Verkehrswert. Da sind Verkäufer oft ernüchtert.»

Er sei ein Wanderprediger des Themas: «Möchte man in Zollikon auf dem freien Markt eine Familien-Wohnung mieten, braucht man ­gemäss der Regel, nach der die ­Mietausgabe einen Drittel nicht übersteigen sollte, 140 000 Franken Haushaltseinkommen.» Das entspricht dem Mittelstand. «Die Gemeinde muss aber ein vitales Interesse daran haben, dass Menschen mit Einkommen zwischen 80 000 und 140 000 Franken hier leben ­können. Sie sind wichtig für das Funktionieren der Gemeinde.» Eine Einkommensstufe darunter ist dann zum Beispiel ein Bauhandwerker, der um 70 000 Franken pro Jahr verdient. Dieser findet erst recht keine Wohnung ohne die gemeinnützigen Wohnungsträger. Es sei aber nicht sinnvoll, dass jemand aus dem ­Zürcher Oberland anreisen müsse, um in der Zolliker Feuerwehr oder im Chilbiverein mitzumachen. «Wir brauchen diese Menschen hier für unser Dorfleben.»

Patrik Jeuch bestreitet, dass die Gemeinde keine Kontrolle habe über die Baurechtsverträge mit den ­Genossenschaften. «Sie enthalten klare Vorgaben, dass die Wohnungen für Zolliker sein müssen und das Zolliker Gewerbe zu berücksichtigen ist.» Mit den Verträgen habe die Gemeinde die Aufgabe damals delegiert. «Die Genossenschaften achten darauf, dass Zollikon dafür einen Gegenwert erhält. «Wir wollen niemanden sponsern, es geht nicht um den Single, der 140 000 verdient.» Auch er spricht den wunden Punkt im Wohnungsbau an: «Neubauten sind immer teuer. Wenn man sie nicht aktiv quersubventioniert, funktionieren sie nie für Menschen mit kleinerem Einkommen.» Um die Kosten tief zu halten, hat die BGPZ einige ihrer Wohnungen schon lange nicht mehr saniert, die Zimmer sind teilweise unter zehn Quadratmeter klein. «Das darf man heute nicht einmal mehr bauen.»

Ein Neubau ist nie günstig

Jürg Widmer ist Präsident der Neuen Baugenossenschaft Zollikon (NBZ). Die Genossenschaft hält vier Liegenschaften im Baurecht der Gemeinde, zwei im Baurecht der Stadt Zürich und besitzt zwölf auf eigenem Land. Die Verhandlungen mit der Gemeinde beurteilt er als positiv: «Wir sind seit 14 Jahren dran und haben jetzt mit den angepassten Baurechtszinsen ein für beide Seiten gutes Ergebnis. Ich hoffe, dass wir in dieser Legislatur auch noch die Mietreglemente ­unter Dach und Fach bringen, um Sicherheit für die Gemeinde und die Genossenschaften zu schaffen.» Ein Wunsch, den er mit der Zolliker Finanzvorsteherin Sylvie Sieger teilt. «Wir achten darauf, Wohnungen zu bezahlbaren Mieten anzubieten.» Die künftige Fernwärme werde diesbezüglich einen Riesenvorteil bieten. Sie entlaste vom Druck, Liegenschaften teuer energetisch zu sanieren. «Wir möchten unsere älteren Häuser mit günstigem Wohnraum möglichst lange erhalten.»

Gibt es genug günstigen Wohnraum in Zollikon? Jürg Widmer fragt zurück: «Was ist günstig? Grundsätzlich gibt es zu wenig.» Das Aber folgt sogleich: «Ein Neubau lässt sich heute nicht mehr günstig erstellen, und auf dem freien Markt können wir nichts mehr kaufen, da sind wir definitiv nicht konkurrenzfähig.» Er ist glücklich, dass die NBZ nach über 60 Jahren wieder ein Grundstück erwerben konnte – zu guten Konditionen angeboten von einer Familie an der Sonnengartenstrasse im Zollikerberg. Drei Mehrfamilienhäuser baut die Genossenschaft dort. Im Oktober nannte sie dem Zolliker Zumiker Boten Mietzinse von rund 2100 Franken für eine 2,5-Zimmer-Wohnung und 3200 Franken für eine 4,5-Zimmer-Wohnung. «Weit über 150 Leute haben sich für die 22 Wohnungen beworben.» Auch sie müssen klare Kriterien mit Bezug zu Zollikon erfüllen.

Das Fazit der Genossenschaften: Ihre Vermietungsreglemente funktionieren. Sie achten darauf, dass Menschen, die es nötig haben, die Wohnungen erhalten. Doch die ­Decke ist erreicht. Neuen günstigen Wohnraum gibt es nur, wenn ­Liegenschaftseigentümer den Genossenschaften aktiv Land verkaufen – und auf marktübliche Preise verzichten. Keine gewinnorientierte Immobilienunternehmung oder Pensionskasse tut das, das können nur Private. Sobald aber eine Erbschaft mit mehreren Erben ins Spiel kommt, gilt auch dort meist nur eine Devise: Bei einem Verkauf des elterlichen Grundstücks möglichst viel verdienen, weil bei einer Aufteilung der Einzelne zu wenig erhält. Wie beurteilen Bewohnerinnen, Bewohner und Wohnungssuchende das Thema? In einer ­Woche im 3. Akt.