Grenzabstände im Ortskern vergrössern?

Von Antje Brechlin ‒ 9. Juni 2022

An der Zolliker Gemeindeversammlung vom 15. Juni wird über eine Einzelinitiative abgestimmt, die sich für einen grösseren Grenzabstand der Häuser im Ortskern einsetzt. Die Initiative betrifft das Bevölkerungswachstum in der Gemeinde und Hauseigentümer oder solche, die es werden wollen.

Auch die Oberhueb gehört zur Ortskernlage. (Bild: GIS)

Mit der Frage «Wie gross soll der Grenzabstand zwischen Häusern im Ortskern zu ­benachbarten Zonen sein» beschäftigt sich der engagierte Zolli­kerbergler Fritz Wolf. Mit zwei ­Mitunterzeichnern hat er eine Einzelinitiative ­lanciert, die an der ­Gemeindeversammlung vom Mittwoch, dem 15. Juni, um 19.45 Uhr traktandiert ist. Insbesondere geht es um die Abstände von Häusern in der Kernzone zur Grenze von benachbarten Wohnzonen mit niedriger Dichte. Im Zollikerberg betrifft dies das Sennhofquartier, die Oberhueb, das Wilhofquartier und in Zollikon Dorf die Oberdorfstrasse, Chirchhof, Kleindorf und Gstaadstrasse. Fritz Wolf und seine Mitstreiter finden die Abstände in diesen Ortskernlagen zu klein. Je nachdem, um welche Kernzone es sich handelt, liegt der Gebäude­abstand derzeit zwischen 9,5 und 10,5 Meter. Nach den Vorstellungen der Initianten sollte er auf 12 ­beziehungsweise 14 Meter erhöht werden.

Argumente des Initianten

Fritz Wolf hat Argumente, die nicht von der Hand zu weisen sind. Zum Beispiel sei die Zolliker Bau- und Zonenordnung (BZO) bereits 26 Jahre alt, eine Revision wurde schon 2005 abgelehnt. Von der Zolliker Verwaltung sei er immer wieder auf die anstehende ­Revision verwiesen worden, die aber weiter auf sich warten lasse. In den Kernzonen gebe es keine Bau­massenziffer BMZ (Nutzfläche zu Landfläche) und es könne wesentlich dichter und höher gebaut werden als in den Wohnzonen. Der Grenzabstand in der Kernzone betrage nur 3,5 Meter, in allen übrigen Zonen 6 oder 7 Meter. Dadurch könnten benachbarte Wohnzonen beeinträchtigt werden. Die Gemeinde Zollikon habe zwar eine kurz gefasste, gute und praktikable Bauordnung, eine Ergänzung zum Erhalt der Wohnqualität in einem beträchtlichen Teil der Wohnzonen sei aber notwendig. Deshalb setzt sich die Initiative für einen zusätzlichen Absatz im Artikel 3 Kernzone ein: Bei Neubauten sind gegenüber Grundstücken in anderen Zonen die Grenzabstände und Gebäudeabstände der benachbarten Zone einzuhalten. Die übrigen Regeln der Kernzone bleiben unverändert. In Artikel 23 der BZO gilt bereits die gleiche Regel für Zonen mit öffentlichen Bauten. Die Rechtssicherheit sei, wie von der Gemeinde behauptet, nicht gefährdet, wenn nach 26 Jahren die Bauordnung mit einem Absatz ergänzt werde. Nach heutiger Auffassung soll in Bauzonen dichter gebaut werden. Die Fläche der Kernzonen in der Gemeinde betragen aber nur einen kleinen Teil der gesamten Bauzonen. Für eine wirksame Verdichtung müssten vielmehr sämtliche Bauzonen aufgezont werden.

Gegenargumente der Gemeinde

Die Gemeinde lehnt das Begehren ab, denn die bisherige Abstands­regelung habe sich bewährt. Werde die Initiative angenommen und die Abstände ohne eine sachliche ­Notwendigkeit vergrössert, würden ­bestehende Baumöglichkeiten in Kernzonen erschwert oder gar entzogen. Für Hauseigentümer bedeute dies eventuell eine Wertminderung. Auch bestünden Rechtsunsicherheiten; unnötige Konflikte würden kreiert. Fragen kämen auf: Darf an einer Strasse gebaut werden, wenn gegenüber eine andere Zone angrenzt? Oder: Gilt neu der Grenzabstand der anderen Zone? Unnötige Verschärfungen würden den Gestaltungsspielraum für das Bauen in der Ortskernzone vermindern. Zollikon sei im Richtplan als «Urbane Wohnlandschaft» eingestuft und sollte 80 Prozent des Bevölkerungswachstums aufnehmen. Die Reduktion der inneren Verdichtung fördere die Zersiedlung der Landschaft und den Pendlerverkehr auf den Zolliker Strassen. Die Initiative sei unsolidarisch und nehme Kollateralschäden in anderen Zonen in Kauf.

Es bleibt spannend. Wird die Initiative am 15. Juni angenommen, müsste der Gemeinderat dem Stimmvolk eine Revision der Bauzonenverordnung (BZO) vorlegen.

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