Im Dschungel des Baurechts

Von Franca Siegfried ‒ 26. Januar 2024

Viele Gemeinden sind als ­Baurechtsgeberin gefordert. In Zumikon wird ein neuer ­Vertrag aufgesetzt, in Zollikon müssen bei neun Verträgen Zinssätze und Marktwert der Grundstücke angepasst werden.

Die damalige Baugenossenschaft «Allmend» baute 1926 nach den Plänen des Architekten Hermann Fietz. (Bild: Zeitschrift für Wohnungswesen, 1927)
Die damalige Baugenossenschaft «Allmend» baute 1926 nach den Plänen des Architekten Hermann Fietz. (Bild: Zeitschrift für Wohnungswesen, 1927)

Zuwenig günstige Wohnungen, schwindende Landreserven: Zwei wichtige Gründe, weshalb Baurechte an ­Bedeutung gewonnen haben. Kommunale Grundstücke, quasi das «Tafelsilber», soll nicht mehr verkauft, sondern nur im Baurecht ­abgegeben werden. Damit bleibt die Gemeinde Eigentümerin und kann längerfristig auch wohnungspolitische Ziele verfolgen. Aktuell ist in Zumikon das Projekt «Neues Wohnen Farlifang» in Planung. Das Grundstück wird von der Gemeinde im Baurecht abgegeben. Das knapp drei Hektar grosse Bauland kaufte die Gemeinde für 3,26 Millionen Franken im Jahr 2017 mit der Absicht, Wohnraum für ein selbstbestimmtes ­Leben im Alter zu realisieren. Nach einer langwierigen Evaluation hat die Gemeinde den Investor, respektive Betreiber für die Überbauung gefunden. Die Oase Service AG übernimmt das Grundstück im Baurecht. Der Vertrag sollte noch dieses Jahr von der Gemeindeversammlung genehmigt werden. Die rechtliche Situation ist jedoch nicht einfach. Der Zürcher Regionalverband der Wohnbaugenossenschaften Schweiz hat dafür eine «Orientierungshilfe im Baurechtsdschungel» herausgegeben. Die Direktion der Justiz des Kantons Zürich publizierte im April 2023 ein Merkblatt zum Umgang mit Grundstücken im Baurecht. ­Darin sind die wichtigsten gemeinderechtlichen Aspekte zusammengefasst. Etwa, ob das Grundstück zum Finanz- oder doch zum Verwaltungsvermögen gehört, aber auch über die Zuständigkeit bei der Erteilung eines Baurechts. Der Nachsatz des Kantons: «Die Gemeinde ist dabei immer Baurechtsgeberin.» Der Kanton steht beratend bei, die Gemeinden müssen sich jedoch im Baurechtsdschungel zurechtfinden. Ein Knackpunkt ist der Baurechtszins, der ein Konfliktpotential birgt.

Letzte Anpassung 2006

Die Gemeinde Zollikon führt neun «Baurechtsbeziehungen» mit verschiedenen Baugenossenschaften. Die ersten Verträge werden 2042 ablaufen, also in 18 Jahren. Andere sind noch 33 Jahre gültig. Jeden Vertrag konnte die Gemeindeversammlung prüfen und genehmigen. Besonders die Klausel, dass der Wert des Grundstückes wie auch der Zinssatz regelmässig aktualisiert bzw. den Marktverhältnissen angeglichen wird. Diese vertraglichen Verpflichtungen hat die Gemeinde seit 2006, also seit 18 Jahren, nie mehr umgesetzt. «Die Wohnbaugenossenschaften streben langfristig eine Vereinheitlichung sowie eine Modernisierung der Verträge insbesondere bezüglich der Baurechtszinsberechnung an», steht im Verhandlungsbericht der Gemeinderats­sitzung vom 19. April 2023.

«Seit Sommer 2022 führte der Gemeinderat mit den betroffenen Baugenossenschaften Gespräche über die Anpassungsmodalitäten.» Die fünfköpfige Arbeitsgruppe führt Gemeinderätin Sylvie Sieger (FDP), Juristin und Ressortvorsteherin ­Finanzen. Die Ausarbeitung neuer Vertragsgrundlagen muss letztlich die Gemeindeversammlung genehmigen. Welche Zielgruppe von der Wohnbauförderung der Gemeinde künftig profitieren wird, ist ein weiterer Knackpunkt.

Förderung nach Zürcher Art

Am 10. Januar 2024 debattierte das Zürcher Stadtparlament über die Wohnungsförderung. Wer soll in der Stadt Zürich Anspruch auf eine preisgünstige Wohnung haben, die durch eine erhöhte Ausnützung der Bauzonen entstehen wird? Seit 2019 kann bei Auf- oder Umzonungen von Baugenossenschaften und privaten Investoren ein Mindestanteil an preisgünstigen Wohnraum gefordert werden. Mit welchen Kriterien lassen sich die zusätzlichen Wohnungen vermieten? Gelten weiterhin die bestehenden Vorschriften für städtische Wohnungen – Mindestbelegung an Personen, Wohnsitzpflicht und ein Limit des Einkommens? Die Gemeinderäte der SP, Grünen und AL kippten am 10. Januar diese Limite. Alle hätten Anspruch auf günstiges Wohnen. Niemand soll gezwungen werden, die Rendite von Immobilienfirmen zu finanzieren. Ein Referendum ist absehbar.

Hilfe in Notlagen

Auch Zollikon muss ein verbindliches Vermietungsreglement für den genossenschaftlichen Wohnungsbau ausarbeiten. Der Gemeinderat will mit den einzelnen Genossenschaften die anstehenden Aufschläge des Baurechtzinses aushandeln. Härtefälle für Mieter der Genossenschaftswohnungen sollten vermieden werden. Aus diesem Grund hat sich der Gemeinderat eine Massnahme ausgedacht. Geraten Mieterinnen und Mieter durch die Anpassung ihres Mietzinses in eine Notlage, kann die Gemeinde die Mehrkosten ausgleichen bzw. zurückerstatten. Der neue Mietzins müsste jedoch mehr als einen Viertel des Nettoeinkommens und das steuerbare Vermögen weniger als 215 000 Franken betragen. Die Verhandlungen der Gemeinde und Baugenossenschaften laufen, Anwälte sitzen mit am Tisch. Noch gibt es keine Resultate, Fristen sind nicht bekannt. Auch auf Anfrage des Zolliker Zumiker Boten wurden vorerst keine weiteren Fakten preisgegeben.

Zürcher versus Basler

«Wir wenden ein klassisches und faires Baurechtsmodell an, wobei die Gemeinde Meilen ihre speziellen Vorgaben hat (z.B. in einer ersten Phase nur 60 Jahre Baurechtsdauer)», schreibt Didier Mayenzet, Gemeindeschreiber von Meilen. «Wir verwenden auch Elemente von beiden gängigen Modellen. Das Basler Modell ist ein ‹partnerschaftliches› Modell, wobei dies auch Schwächen und Stärken hat – die Idee ist, dass beide Parteien während der Baurechtsdauer das Risiko teilen (negativ wie positiv). Das Zürcher Modell deckt den Baurechtszins in einer Einmalzahlung ab.»

Didier Mayenzet verweist auf eine Abschlussarbeit der Universität aus dem Jahr 2016 mit dem Titel «Ein ökonomischer Vergleich des Zürcher- und Basler Baurechts­modells». Die Arbeit analysiert ökonomische ­Einflüsse auf den Baurechtszins der in der Schweiz gängigen Modelle: «Die vierzigjährige Analysierungsperiode zeigt zwar die Entwicklungsrichtungen der einzelnen Baurechtsmodelle auf, doch für eine vollständige Untersuchung müssten die Baurechte über 100 Jahre analysiert werden», schreibt der Autor der Studie. Nur! Die Wohnbaupreise in der Schweiz ­werden erst seit 1974 systematisch erfasst – der Baurechtsdschungel wird in vielen Gemeinden weiterwuchern.

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